Web de Andrés Miguel Cosialls Ubach

La Dirección General de los Registros y del Notariado, en su reciente Resolución de 12 de julio de 2017 (BOE del 27 de julio), examina un supuesto de hecho en el cuál la principal cuestión versa sobre si la descripción de una finca urbana que contiene una escritura de partición hereditaria es suficiente para causar la inscripción en el Registro de la Propiedad o si, por el contrario, la falta de algunos elementos de identificación la impiden.

Inicialmente, la Registradora de la Propiedad extendió una nota de calificación suspendiendo la inscripción de una escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia. A su entender, la descripción de la finca urbana objeto de escritura pública que se pretendía inscribir carecía de las exigencias de identificación legales y, por tanto, carecía de la «descripción completa de la finca».

El artículo 9 de la Ley Hipotecaria establece que la inscripción registral contendrá la «Descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible. Igualmente se incluirá la referencia catastral del inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la finca coordinada gráficamente con el Catastro en los términos del artículo 10″.

Asimismo, el artículo 51 del Reglamento Hipotecario, en sus apartados 1º a 4º, establece que las inscripciones extensas a que se refiere el artículo 9 de la Ley contendrán los requisitos especiales que para cada una de ellas determina este Reglamento, y se practicarán con sujeción a las reglas siguientes:

• Primera. La naturaleza de la finca se determinará expresando si es rústica o urbana, el nombre con las que las de su clase sean conocidas en la localidad, y en aquéllas, si se dedican a cultivo de secano o de regadío y, en su caso, la superficie aproximada destinada a uno y a otro. Si se aporta cédula, certificación o licencia administrativa que lo acredite se hará constar, además, la calificación urbanística de la finca.

• Segunda. La situación de las fincas rústicas se determinará expresando el término municipal, pago o partido o cualquier otro nombre con que sea conocido el lugar en que se hallaren; sus linderos por los cuatro puntos cardinales; la naturaleza de las fincas colindantes; y cualquier circunstancia que impida confundir con otra la finca que se inscriba, como el nombre propio si lo tuviere. En los supuestos legalmente exigibles se hará constar la referencia catastral del inmueble.

• Tercera. La situación de las fincas urbanas se determinará expresando el término municipal y pueblo en que se hallaren; el nombre de la calle o sitio; el número si lo tuvieren, y los que hayan tenido antes; el nombre del edificio si fuere conocido por alguno propio; sus linderos por la izquierda (entrando), derecha y fondo; la referencia catastral en los supuestos legalmente exigibles; y cualquier otra circunstancia que sirva para distinguir de otra la finca descrita. Lo dispuesto en este número no se opone a que las fincas urbanas cuyos linderos no pudieran determinarse en la forma expresada se designen por los cuatro puntos cardinales.

• Cuarta. La medida superficial se expresará en todo caso y con arreglo al sistema métrico decimal, sin perjuicio de que también se haga constar la equivalencia a las medidas del país1. La descripción de las fincas rústicas y urbanas será preferentemente perimetral, sobre la base de datos físicos referidos a las fincas colindantes o datos catastrales de las mismas tomados de plano oficial.

No obstante, el Centro Director revocó la nota de calificación y entendió que podía ser objeto de inscripción en virtud de los siguientes razonamientos.

• La omisión o discrepancia de algunos de los datos descriptivos con que éstos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción si su ausencia no impide la perfecta identificación de la finca. Por el contrario, debe entenderse que dicho obstáculo existirá cuando la omisión o discrepancia sea de tal condición que comprometa la correspondencia segura y cierta entre el bien inscrito y el que según el título se transmite.
• El acceso al Registro de los títulos exige que la descripción que en ellos se contenga de la finca objeto del correspondiente acto o negocio jurídico permita apreciar de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el transmitido2.
• Como ya señalaría la Resolución de 7 de enero de 1994, «el principio de especialidad y la concreta regulación legal en esta materia (artículos 9 y 30 Ley Hipotecaria y 51 Reglamento Hipotecario) exigen la descripción de la finca en el título que pretenda el acceso al Registro de la Propiedad como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulación de los derechos reales y el desenvolvimiento de la institución registral».
• Los motivos que podrían justificar una nota de calificación negativa y el rechazo de la inscripción de la escritura pública serían: poner en duda la identidad de la finca, afirmar la ausencia de un elemento descriptivo esencial o que se indicase algún indicio del que cupiera deducir la existencia de una alteración en la descripción registral de la finca que comprometiera su identificación.
• La falta de una localización más precisa de la finca, superficie útil, distribución interior, cuotas de participación en cuanto al total inmueble, entre otros, no puede considerarse como motivo suficiente de rechazo si existe identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado y la que figura inscrita en el Registro.

1. Fanega de tierra – como unidad tradicional de superficie agraria, equivale a 10 000 varas cuadradas – fanega de puño, fanega de sembradura, fanega de tierra, fanegada, hanegada, estadal real cuadrado, almud de tierra, celemín, yugada, aranzada, entre otras [↩]
2. Cfr. Resoluciones de 29 de diciembre de 1992, 11 de octubre de 2005, 24 de noviembre de 2015, o más recientemente, 3 de abril de 2017 [↩]