Principis generals
Les edificacions que estiguin inclosos en una finca pertanyen als propietaris de la finca per dret d’accessió immobiliària (art. 542-3 CCCat), presumint-se que les edificacions fetes sobre una finca han estat fetes per ells mateixos a llur càrrec (art. 542-4 CCCat).
Hi ha bona fe de qui construeix en sòl aliè quan té la creença raonable que té títol per a construir-hi (art. 542-10 CCCat). La bona fe es presumeix llevat de prova en contra i cessa per la mera oposició dels titulars del sòl. El CCCat estableix una regla específica per la construcció en sòl aliè -que no trobem pels plantadors ni pels conreadors-, que consisteix en la compensació de la mala fe si tant els propietaris del sòl com els constructors actuen de mala fe; en aquest cas es resol com si haguessin actuat de bona fe ambdós.
Les persones que edifiquen en sòl aliè de mala fe perden, en benefici dels propietaris del sòl, tot el que han edificat i, a més, han d’indemnitzar-los pels danys i perjudicis causats. Els propietaris del sòl envaït, en els casos de construccions extralimitades de mala fe, poden exigir a qui ha edificat l’enderrocament, a càrrec d’aquest, de tot el que ha construït en sòl aliè i la indemnització pels danys i perjudicis, tot plegat sens perjudici de les facultats que li atorguen els articles 542-7 CCCat i 542-9 CCCat. La facultat d’exigir l’enderrocament decau si causa un perjudici desproporcionat als constructors segons les circumstàncies específiques del cas apreciades pel tribunal.
Supòsits de fet
El CCCat recull dos supòsits de construcció extralimitada, depenent del valor de l’edificació que es realitza:
A) Construcció en sòl aliè amb valor superior del sòl (art. 542-7 CCCat)
El propietari o propietària del sòl en què una altra persona ha construït totalment o parcialment, de bona fe, quan el valor del sòl envaït és superior al de la construcció i el sòl aliè, pot optar per:
a) Fer seva la totalitat de l’edificació i de la part de sòl aliè pagant les despeses efectuades en la construcció i el valor del sòl aliè.
b) Obligar els constructors a adquirir la part del sòl envaïda o bé, si el sòl envaït no es pot dividir o la resta resulta inedificable, a adquirir tot el solar.
La facultat d’opció caduca al cap de tres anys d’haver acabat l’obra. Una vegada transcorregut aquest termini sense que els propietaris l’hagin exercida, els constructors solament poden ésser obligats a adquirir la part del sòl envaïda o bé, si el sòl envaït no es pot dividir o la resta resulta inedificable, a adquirir tot el solar.
B) Construcció en sòl aliè amb valor superior de l’edificació (art. 542-9 CCCat)
El propietari del sòl en què una altra persona ha construït totalment o parcialment, de bona fe, quan el valor del sòl envaït és inferior o igual al de la construcció i el sòl aliè, ha de cedir la propietat de la part del sòl envaïda als constructors si aquests l’indemnitzen pel valor del sòl més els danys i perjudicis causats i si l’edificació constitueix una unitat arquitectònica que no és divisible materialment.
Els propietaris del sòl envaït poden obligar els constructors a comprar-los tot el solar quan el sòl envaït no es pot dividir o la resta del sòl resulta inedificable. Els propietaris del sòl envaït poden optar per una indemnització en espècie consistent en l’adjudicació de pisos o locals si els constructors han constituït el règim de propietat horitzontal o si aquest règim es pot constituir físicament en l’edifici construït.
Podeu consultar més informació al meu article publicat a la Revista Catalana de Dret Privat (Vol. 7, pp. 127-146) aquí.
Comments are closed.