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El Tribunal Supremo, en su sentencia de 21 de julio de 2014, se pronuncia sobre el incumplimiento de la obligación de entrega de una construcción adquirida mediante un contrato de compraventa de cosa futura  y cuáles son los requisitos para que dicha obligación se verifique de forma adecuada. Para que la entrega sea útil, la edificación debe contar con la licencia de primera ocupación.1

El contrato que era objeto de análisis establecía una estipulación con el siguiente tenor «El VENDEDOR, se obliga a finalizar la construcción de la obra del edificio antes del día 30 de junio de 2006, pudiéndose adelantar esta fecha. No obstante, LOS COMPRADORES conceden al VENDEDOR un periodo de gracia adicional, de dos meses, a contar desde la fecha establecida en el párrafo precedente, sin necesidad de que concurra causa alguna que lo motive. La finalización deberá ser acreditada por EL VENDEDOR, mediante certificación de tal extremo expedida por la dirección facultativa de las obras, visado por los correspondientes colegios de arquitectos superiores y técnicos». La licencia de primera ocupación se obtuvo el 23 de mayo de 2008.

Ante el considerable retraso en la puesta en disposición de la edificación por parte de la empresa constructora, los adquirentes a entablar el procedimiento judicial pertinente. Concretamente, solicitaron la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de las obligaciones del vendedor. El Juzgado de Primera Instancia determinó no haber lugar a la pretensión formulada por los adquirentes en base al artículo 1124 CC2.

Tras un recurso de apelación, la Audiencia Provincial de Málaga determinó que sí había lugar para la reclamación y revocó la sentencia del Juzgado de Primera Instancia. Así, en su sentencia de 12 de marzo de 2012, afirmaría que «con independencia de que se retrasara el fin de la construcción algo más de seis meses, es lo cierto que la entrega de la vivienda a los compradores – que mientras tanto cumplían correctamente con su obligación de pago del precio tal y como se había estipulado – no podía tener lugar hasta catorce meses después de la finalización, es decir, veinte aproximadamente desde la comprometida para finalizar la obra. En este punto debe indicarse que la denominada «Licencia de Primera Ocupación», o de primera utilización, no tiene otra finalidad que la de comprobar que se ha respetado en la realidad la licencia de construcción, es decir, si se han cumplido o no las condiciones establecidas en dicha licencia de construcción y si el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se le destina. La citada licencia, además, aparece configurada como el medio de acceso a los servicios del inmueble y, por tanto, de uso de la vivienda para el fin que le es propio. De lo expuesto se concluye que la licencia de primera utilización no se concede a un piso concreto sino a la edificación, pero que – obviamente – es el presupuesto indispensable para que el conjunto de viviendas que integran la nueva construcción puedan ser utilizadas y ocupadas por terceros y para poder conectarlas a las redes de suministro de agua, gas, electricidad, teléfono, etc.; también que el obligado a solicitar dicha licencia de ocupación es el titular de la licencia de obra, en este caso la promotora, normalmente vendedora, como en este caso. Si la vivienda no dispone de la licencia, no puede ser objeto de uso u ocupación legal ni de entrega a los compradores en cuanto todavía no sirve el objeto de la compraventa al fin pactado. Por consiguiente, a la entidad promotora le correspondía cumplir el compromiso administrativo – con el que nada tiene que ver los compradores -, gestionar la licencia de primera ocupación – como era su obligación como promotora y como vendedora -, y entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto – como era su obligación en virtud del contrato de compraventa -, sin que pueda argumentarse que el compromiso adquirido en cuanto al tiempo solo era para finalizar la obra y no para entregar la vivienda en debida forma a los compradores.

Respecto de esta afirmación, el Tribunal Supremo, en su sentencia 21 de julio del presente, afirmaba que «la interpretación de la estipulación cuarta del contrato que ha sido transcrita, no sólo no es arbitraria la realizada por el Tribunal de instancia sino que es la correcta. La frase «finalizar la construcción de la obra» implica la consumación del contrato de compraventa, es decir, la obligación de entrega por parte del vendedor, otorgamiento de la escritura pública por parte de vendedor y comprador y pago del resto del precio. Mantener lo contrario es tanto como dejar al arbitrio del vendedor el cumplimiento del contrato lo que va contra la necessitas, esencia de la obligación, pues al «finalizar la construcción» quedaría a su arbitrio la entrega y para ésta, es precisa la licencia de primera ocupación». Añadiendo que, «si lo que no se cumple es la obligación de entrega de la cosa en el momento pactado se ha incumplido la misma y puede aplicarse el artículo 1124 del Código civil».

Concluye el Tribunal Supremo afirmando que «la licencia de primera ocupación forma parte de la obligación de entrega, aunque en el contrato se hubiera expresado solamente que la obra terminaría en fecha determinada. No se trata sólo de terminar, sino de entregar, obligación esencial del vendedor y para tal entrega útil, es preciso haber obtenido la licencia de primera ocupación. De no obtenerla en el plazo pactado se incumple la obligación de entrega y se da lugar, en principio, a la resolución. Es el caso presente y también el contemplado en la sentencia de 10 septiembre 2012 : en ambos estaba pactado el plazo de terminación final de la obra, en ambos no se obtuvo la licencia de primera ocupación hasta mucho más tarde y en ambos se declara la resolución instalada por parte de la compradora».

1. Observe el lector la casuística existente en los contratos de cesión de solar por construcción futura que regula la Ley catalana 23/2001 de cesión de finca o de edificabilidad a cambio de construcción futura. Vid. RUDA GONZÁLEZ, Albert: «La transmisión de la propiedad según la Ley 23/2001, de cesión de finca o de edificabilidad a cambio de construcción futura», Indret, nº 9, 2004, http://www.indret.com/pdf/dc09_es.pdf  [↩]
2. Art. 1124 CC.- 1. La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. 2. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. 3. El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo. 4. Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria. [↩]